Ustawa deweloperska, która weszła w życie w 2012 roku, wprowadziła rozwiązania i regulacje, mające zagwarantować bezpieczeństwo kupujących nieruchomości na rynku pierwotnym. Wcześniejszy brak stosownych przepisów skutkował dużą dowolnością w sposobie zawierania umów, a także rozporządzania środkami, wpłacanymi przez
Nie trudno sobie wyobrazić sytuację, w której deweloper oferujący mieszkania bądź domy do sprzedaży spóźnia się z realizacją inwestycji. Aby zabezpieczyć interes potencjalnych nabywców umowy deweloperskiej zawierane przez deweloperów przewidują zazwyczaj klauzule umowne polegające na zastrzeżeniu kary umownej na wypadek niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania wynikającego z umowy deweloperskiej. W praktyce często dochodzi do opóźnień w oddawaniu przez deweloperów wybudowanych mieszkań do użytku. Mogą one być skutkiem nieterminowości prac realizowanych przez podwykonawców, problemami deweloperów w bieżącym kredytowaniu przez banki, czy choćby czynnikami pogodowymi. Taki obrót spraw ma swoje konsekwencje prawnopodatkowe, z reguły niekorzystne dla dewelopera, zobowiązanego zazwyczaj w takim wypadku do wypłaty kary umownej na rzecz nabywającego mieszkanie (w niniejszym artykule rozpatrujemy przypadek otrzymania kary umownej przez osobę fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej). Kara umowna na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Kara umowna jest najczęściej spotykaną formą zabezpieczenia interesów stron na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Nieoddanie w ustalonym w umowie deweloperskiej terminie mieszkania do użytku najczęściej będzie traktowane jako nienależyte wykonanie zobowiązania, nakładające na dewelopera obowiązek wypłaty klientowi dewelopera (osobie fizycznej) kary umownej z tytułu nieterminowej realizacji umowy. Zobacz serwis: Konsument i umowy Otrzymanie kary umownej będzie skutkowało koniecznością wykazania przychodu podatkowego. W świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 pkt. 9 i art. 20 ust. 1) otrzymana przez osobę fizyczną kara umowna będzie stanowiła tzw. przychód z innych źródeł, który podatnik obowiązany jest ujawnić w zeznaniu rocznym. Z kolei deweloper obowiązany jest do wykazania wysokości wypłaconej kary umownej za pomocą deklaracji PIT-8C – jest on również zobowiązany do przekazania takiej deklaracji osobie nabywającej mieszkanie w przypadku wypłaty kary umownej. Ekwiwalent kary umownej a obowiązek zapłaty podatku Deweloper, który dopuścił się opóźnień w realizacji inwestycji i jednocześnie uprzednio zobowiązał się do zapłaty kary umownej na wypadek opóźnienia w oddaniu lokalu do użytku, może wyjść z propozycją wykończenia mieszkania bądź dodatkowego wyposażenia jako swego rodzaju ekwiwalent kary umownej, do wypłaty której jest zobowiązany. Organy podatkowe (np. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z dnia 29 kwietnia 2013 r. ITPB2/415-105/13/MU, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji dnia 2 listopada 2010 r. ILPB2/415-927/10-2/JK, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z dnia 4 sierpnia 2010 r. ITPB2/415-461/10/MU) nie mają wątpliwości, iż także taki rodzaj ekwiwalentu, jako przysporzenie majątkowe z innych źródeł będzie dla nabywającego mieszkanie przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zgodnie bowiem z brzmieniem ustawy o podatku dochodowych od osób fizycznych, przychody podatkowe stanowią nie tylko otrzymane wartości pieniężne, lecz także otrzymane świadczenia nieodpłatne, a także świadczenia w naturze (art. 11 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych). Opisz nam swój problem i wyślij zapytanie. Moment odbioru technicznego mieszkania/domu nie musi pokrywać się z przekazaniem kluczy do nieruchomości: wszystko zależy od tego, co na ten temat mówi podpisana przez Państwa umowa deweloperska. Wraz z kluczami na nabywcę przechodzą ciężary i koszty nieruchomości (np. obowiązek ponoszenia opłat za media, obowiązek płacenia czynszu). Na pewno wielu z nas niejednokrotnie słyszało w telewizji czy w radio rozmaite historie na temat ludzi, którzy stracili majątek życia przez to, że zaciągnęli kredyt w banku na mieszkanie, które miał wybudować deweloper, a który ogłosił upadłość albo wytransferował pieniądze. Dlatego jak najbardziej zasadne wydaje się pytanie, czy zakup mieszkania od dewelopera jest bezpieczny ? Przecież istota tzw. umowy deweloperskiej polega właśnie na tym, że płacimy wcześniej za mieszkanie w budynku, który dopiero zostanie wybudowany w przyszłości. Czy zatem umowa deweloperska chroni Cię? Geneza Jeszcze kilka lat temu rzeczywiście było tak, że kupowaliśmy przysłowiową „dziurę w ziemi”. Zakup nieruchomości od dewelopera nie był bowiem w jakiś specjalny sposób chroniony przez system prawny państwa, natomiast treść umowy deweloperskiej zależała w istocie od dobrej lub złej woli dewelopera, który w bardzo rozmaity sposób mógł uregulować prawa i obowiązki obydwu stron umowy, tj. dewelopera i nabywcy, gdyż umowa ta nie była wcześniej uregulowana przez prawo. Stąd też wzięły się różne nadużycia i dlatego zapewne słyszałeś niejedną historię z negatywną postacią dewelopera w roli głównej. Ustawa deweloperska Wszystko zmieniło się jednak w dniu kiedy weszła w życie ustawa z o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ( zwana potocznie ustawą deweloperską. Ustawa ta w sposób kompleksowy uregulowała bowiem zasady ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego, wobec którego deweloper zobowiązał się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Umowa deweloperska Przede wszystkim od tego momentu umowa deweloperska stała się tzw. umową nazwaną, czyli taką, która została wprost uregulowana przez przepisy prawa. Innymi słowy, deweloper już nie może narzucić nam dowolnie stworzonej przez siebie umowy (która zwykle była bardzo niekorzystna dla kupującego, a korzystna dla dewelopera), lecz ma bardzo ściśle określone prawnie wymogi, które musi zawierać taka umowa. Co więcej, wymogi te są bardzo surowe dla dewelopera, zaś sama treść umowy deweloperskie stworzona została w sposób „prokonsumencki”, czyli generalnie w celu ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Ponadto, umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co ma chronić nas przed różnymi niebezpieczeństwami prawnymi, które mogłyby pojawić się, gdyby umowa ta została zawarta w zwykłej formie pisemnej. Środki ochrony kupującego Najważniejsze jest jednak to, że ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek zapewnienia nabywcom tzw. środki ochrony, których celem jest to, aby zmusić dewelopera to zbudowania budynku i oddania mieszkania nabywcom oraz uniemożliwia im ukrycie pieniędzy uzyskanych od ludzi. Ustawa deweloperska wymienia 4 następujące środki ochrony nabywców: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy W praktyce najczęściej stosowany jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Służy on gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej. Oznacza to, że bank może wypłacić deweloperowi środki zgromadzone na tym rachunku dopiero po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (tj. po zakończeniu danego etapu budowy budynku). Dodać trzeba, że bank ma obowiązek dokonania kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie, i to przed dokonaniem wypłaty z rachunku na rzecz dewelopera. Jeśli zatem deweloper nie zakończy danego etapu budowy to po prostu nie otrzyma pieniędzy z banku. Podsumowanie Dlatego też osobiście uważam, że w obecnym stanie prawnym zakup mieszkania od dewelopera jest dużo bezpieczniejszy niż kiedyś. Nie zmienia to jednak faktu, że umowa deweloperska jest bardzo skomplikowaną umową dla przeciętnego człowieka i dlatego powinniśmy koniecznie przed jej podpisaniem skonsultować ją wcześniej z adwokatem, gdyż jeśli tego nie uczynimy to możemy stracić dorobek całego życia. Jeżeli zaś interesuje Cię to, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym, to zachęcam Cię do lektury serii na tym blogu , w której wyjaśniam szczegółowo poszczególne etapy procedury zakupu mieszkania: cz. 1 Sprawdzenie księgi wieczystej cz. 2 Umowa przedwstępna cz. 3 Zaliczka czy zadatek cz. 4 Umowa ostateczna cz. 5 Depozyt notarialny Jeżeli podoba Ci się idea niniejszego bloga to proszę o jego udostępnienie, polubienie lub skomentowanie – dzięki temu ma on szanse dotarcia do szerszego kręgu odbiorów, a być może wśród nich są osoby, które bardzo potrzebują zawartych w nim informacji. Polecam także zapisanie się na mojego Newslettera – wtedy nie umknie Ci żaden odcinek tego bloga, a także polubienie mnie na Facebook-u. Powyższe zdjęcie wykonałem z Burj Khalifa – najwyższego budynku świata (jeszcze). Copyright © 2019-2021 Rafał Ganowski Etapem, z którym spotkamy się podczas procesu zakupu nowego mieszkania z rynku pierwotnego jest podpisanie umowy deweloperskiej. Taka umowa jest korzystna przede wszystkim ze względu na to jakie zabezpieczenie stanowi dla osoby kupującej nieruchomość. Dzięki dokumentowi nabywca jest prawnie chroniony, a ryzyko ewentualnego oszustwa spada niemal do zera. Sprawdźmy czym dokładnie jest Deweloperzy realizują różnego rodzaju usługowe przedsięwzięcia deweloperskie, a także sprzedają gotowe mieszkania. Podczas każdego procesu pojawiają się różnego rodzaju wpłaty dokonywane przez nabywców. Jedną z nich jest opłata rezerwacyjna. Inną kolejne wpłaty (zaliczki) przekazywane na rachunek powierniczy lub bankowy dewelopera. W jaki sposób powinna być opodatkowana zaliczka otrzymana przez dewelopera i przede wszystkim, w jakim czasie? To pytanie zadają sobie nie tylko deweloperzy. Co to jest zaliczka? Zaliczka stanowi wpłatę dokonaną przez nabywcę towarów i usług na poczet zakupu przyszłej usługi lub dostawy towaru. Występują w tym wypadku dwie strony, czyli sprzedawca, który otrzymuje zaliczkę oraz nabywca, który tę zaliczkę wpłaca. Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwanej dalej ustawą o PIT za przychód z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. W myśl art 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o PIT do przychodów w podatku dochodowym nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów); Natomiast jak wskazuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z r. o sygn. (…)O kwalifikacji otrzymanej zapłaty, jako przychodu lub jako przedpłaty (zaliczki) decyduje charakter tej zapłaty. Przysporzenie uważane za przychód podatkowy musi mieć charakter definitywny, podczas gdy przedpłata, zaliczka nie mają takiego charakteru ze względu na każdorazową możliwość ich zwrotu przed terminem wykonania usług, na poczet, których zostały wpłacone. Fakt, że dana wpłata stanowi zaliczkę (przedpłatę) na poczet konkretnej usługi, która zostanie wykonana w następnym okresie sprawozdawczym, musi, zatem wynikać z postanowień zawartej umowy i powinien znaleźć odzwierciedlenie w treści dokumentacji(…). Zatem otrzymanie zaliczki nie powoduje powstania obowiązku jej opodatkowania w PIT, chyba, że, otrzymana wpłata ma charakter ostateczny a więc nie posiada lub utraci znamion zaliczki, która z tytułu swojego charakteru może podlegać zwrotowi. Pewną ciekawostką nadal pozostają tzw. zaliczki 100%, w stosunku, do których część organów podatkowych uważa, że stanowią one przychód w PIT a część zupełnie odwrotnie. Zaliczka a obowiązek podatkowy w VAT Art 19a ust. 8 ustawy o VAT wskazuje, że jeżeli podatnik otrzymał przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Natomiast otrzymanie zaliczki nie powoduje powstania obowiązku w VAT dla usług: dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego, telekomunikacyjnych, wymienionych w poz. 140-153, 174 i 175 załącznika nr 3 do ustawy ( usługi sanitarne, zamiatania śmieci, usuwania śniegu, związane ze zbieraniem, obróbką, unieszkodliwieniem, przetwarzaniem odpadów, odprowadzaniem ścieków), najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia, stałej obsługi prawnej i biurowej, dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego. Dodatkowo otrzymanie zaliczki przez polskiego sprzedawcę na poczet wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów również nie powoduje w ogóle powstania obowiązku jej opodatkowania podatkiem VAT oraz oczywiście PIT. Otrzymanie zaliczki a udokumentowanie tego zdarzenia Ustawodawca określa w art. 106b ust. 1 ustawy o VAT, że podatnik sprzedawca jest zobligowany do wystawienia faktury potwierdzającej otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem sprzedaży towarów lub usług z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub usług wyżej wymienionych. Nasuwa się w tym miejscu pytanie. W jaki sposób będą funkcjonować przepisy ustawy o VAT w świetle opłat otrzymywanych przez deweloperów przed dostawą nieruchomości? Opłata rezerwacyjna u dewelopera a skutki w VAT W sytuacji, gdy nabywca mieszkania chce dokonać rezerwacji konkretnego lokalu mieszkalnego wpłaca na konto bankowe dewelopera tzw. opłatę rezerwacyjną zgodnie z zawartą umową rezerwacyjną. Moment zapłaty powyższej opłaty obliguje dewelopera do dokonania rezerwacji konkretnego mieszkania a jej brak skutkuje rozwiązaniem umowy rezerwacyjnej. W sytuacji, gdy nabywca wpłacił opłatę rezerwacyjną, ale jednak się rozmyślił, wówczas podlega ona zwrotowi. Zatem należy zwrócić uwagę, że umowa rezerwacyjna nie obliguje sprzedawcę do wykonania jakiegokolwiek zobowiązania ani też do zawarcia umowy przedwstępnej czy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna powoduje wyłączenie z oferty sprzedaży na pewien okres czasu konkretnego lokalu mieszkalnego za określoną opłatą rezerwacyjną natomiast nie stanowi przedpłaty na zakup lub wybudowanie mieszkania. Z kolei po upływie okresu czasu zawartego w tej umowie nabywca musi zdecydować czy definitywnie decyduje się na zakup, wybudowanie danego mieszkania czy też nie. Dlatego istotnym wypadku opłaty rezerwacyjnej jest jej charakter zwrotny, tzn., że może ona podlegać zwrotowi, jeżeli kupujący jednak się rozmyśli. Oznacza to, że opłata rezerwacyjna w świetle podatku VAT będzie traktowana jak pewien rodzaj kaucji gwarancyjnej a więc jej wpłata nie będzie skutkowała obowiązkiem jej opodatkowania w VAT. Ponadto deweloper nie a obowiązku wystawienia faktury z tego tytułu dla klienta. Przykład 1 Państwo Kubikowie spisali z deweloperem umowę rezerwacyjną. Zgodnie z tą umową nabywcy w terminie 7 dni dokonają wpłaty na poczet rezerwacji lokalu mieszkalnego o powierzchni 80m2. Jeżeli opłaty nie dokonają, wówczas mieszkanie wróci do oferty sprzedaży ponownie, jako ogólnie dostępne. Nabywcy wpłacili w terminie opłatę rezerwacyjną. Umowa rezerwacyjna nie jest zobowiązaniem do zawarcia umowy przedwstępnej a więc opłata ta nie została zaliczona na poczet ceny. Deweloper dokonał rezerwacji mieszkania, ale równocześnie nie ma obowiązku wystawić faktury zaliczkowej z tytułu otrzymania wpłaty rezerwacyjnej, ponieważ nie powstanie w tym przypadku obowiązek podatkowy w VAT. Przykład 2 Państwo Kowalscy spisali z deweloperem umowę rezerwacyjną. Zgodnie z tą umową nabywcy w terminie 4 dni dokonają wpłaty na poczet rezerwacji lokalu mieszkalnego o powierzchni 50m2. Jeżeli opłaty nie dokonają, wówczas mieszkanie wróci do oferty sprzedaży ponownie, jako ogólnie dostępne. Nabywcy wpłacili w terminie opłatę rezerwacyjną jednak po kilku dniach ostatecznie zrezygnowali z zamiaru kupna danego mieszkania z uwagi na znalezienie w ostatniej chwili korzystniejszej oferty. Opłata rezerwacyjna została zwrócona na konto nabywców. W tej sytuacji w żadnym momencie nie powstał obowiązek podatkowy w VAT i co za tym idzie wystawienia faktury zaliczkowej. Inne kwalifikacje opłaty rezerwacyjnej Należy podkreślić, że jeżeli po zawarciu umowy rezerwacyjnej, dokonaniu opłaty nastąpi podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży w wyniku, której opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania, wówczas deweloper będzie miał obowiązek wystawić fakturę zaliczkową. W sytuacji zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży będzie liczyła się data zawarcia tej umowy, której zapisy zaliczające opłatę rezerwacyjne na poczet ceny sprzedaży zmienią jej charakter na zaliczkę. Wyjątkiem od reguły będzie sytuacja, w której opłata rezerwacyjna zostanie na podstawie umowy rezerwacyjnej zaliczona na poczet ceny sprzedaży mieszkania a więc bez następstwa podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży, wówczas zdarzenie to także nie będzie rodzić skutków w podatku VAT. Potwierdza to także stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z o sygn. IBPP2/4512-880/15/MG. Dodatkowo należy zasygnalizować, że opłata rezerwacyjna może także zostać zaliczona na poczet umowy deweloperskiej i zostać zapłacona na rachunek dewelopera. Jednak również w tym wypadku zdarzenie to nie będzie implikować powstania obowiązku podatkowego w VAT i wystawienia faktury zaliczkowej. Zapłata na rachunek dewelopera oznacza zapłatę na jego rachunek bankowy albo rachunek powierniczy w zależności od treści zapisów umowy. Jednak to nie wszystko, bowiem nabywcy będą w dalszej kolejności dokonywać kolejnych wpłat na konto dewelopera. Kiedy więc deweloper będzie zobowiązany opodatkować kolejne wpłaty w VAT? Ta kwestia i wiele zostanie poruszona w drugiej części publikacji. 3natgd.umowa deweloperska nie otrzymanie kredytu
